Абсолютный дайджест

Дефицита на складском рынке Подмосковья уже нет. Но инвесторам все еще есть смысл смотреть в сторону складов. Тем более здесь появился «тихий лидер» всего сегмента коммерческой недвижимости. Рассказывает Арина Матвеева (консалтинговая компания Neo).

Рынок складской недвижимости Московского региона переходит от дефицита к насыщению. После бурного роста арендных ставок в 2021–2024 годах рынок в первой половине 2025 года начал охлаждаться. По нашим оценкам, объем сделок по итогам года составит 1,4 млн кв. м — на 22% меньше, чем годом ранее, и вдвое ниже уровня 2023 года.

На фоне роста предложения и умеренного спроса со стороны e-commerce и 3PL-операторов ставки стагнируют или снижаются. Вакантность к концу 2025 года может составить 2,5–3,5%, а доходность складов класса А — снизиться с 10,5–11,9 до 9,8–10,8% в ключевых зонах и до 9,5% в менее ликвидных.

Почему склады по-прежнему интересны для инвестиций

Несмотря на замедление роста ставок и увеличение вакантности, складская недвижимость остается самым устойчивым сегментом коммерческого рынка Московского региона.

Во-первых, вакантность в складском сегменте даже при росте до 2,5–3,5% остается минимальной. Так, в офисном сегменте она достигла 5% по классу А, а в торговом — 10%.

Во-вторых, арендные ставки в складском сегменте по-прежнему показывают положительную динамику (+2,8% за полугодие), тогда как в офисном — снизились на 3–5% год к году (даже в классе А), а в торговом — стагнируют или корректируются вниз. Значимым фактором выступает и то, что большинство договоров в складском сегменте заключаются по модели triple net (помимо базовой арендной платы, арендатор оплачивает налог на недвижимость, страховку и коммунальные услуги), что снижает операционные риски для владельца и обеспечивает предсказуемый cash flow.

В-третьих, доходность складов класса А остается выше, чем у офисов (10–10,5%) и торговых центров (10–10,9%). Даже при умеренном снижении ставок к концу года доходность качественных складов останется на уровне около 10,8%, тогда как в офисном и торговом сегментах она может упасть из-за роста расходов и конкуренции за арендаторов.

Ликвидность складских активов остается высокой: сделки заключаются даже на вторичные объекты при адекватной цене.

Как выбрать объект

Рассмотрим два наиболее интересных сегмента складской недвижимости.

BTS — осторожные инвестиции

Минимальный объем инвестиций: от 1,4 млрд до 2+ млрд руб., площадь — от 20 тыс. кв. м.

BTS (аббр. от built-to-suit) — склад строится под заказ крупного арендатора, а арендная плата фиксируется заранее еще на стадии проекта.

Склад, построенный под конкретного арендатора, приносит владельцу 9,5–11,5% доходности ежегодно. Срок окупаемости при наличии долгосрочного договора аренды составляет семь-десять лет. Без якорного арендатора проект считается высокорисковым, окупаемость может превышать 12 лет или быть нереализуемой. В 2024-2026 годах наблюдается повышенный спрос на BTS со стороны компаний, уходящих из глобальных логистических сетей и стремящихся к локализации. Это улучшает условия окупаемости.

У формата есть ограничения. Аренда на рынке растет на 30–40% в год, тогда как договор BTS обычно предусматривает повышение максимум на 4–7% в год, иногда с привязкой к ИПЦ, но не выше 7–10%. К моменту ввода в эксплуатацию BTS-склада ставка по договору может быть ниже рынка на 20–30%. Так например, на начало 2025 года аренда BTS составляла 12 тыс. кв. м в год, в существующих складах — 12,5 тыс. Учитывая, что средний срок заключения договоров в сегменте 7–10 лет и более, к концу срока действия договора аренды спред может увеличиться до 50–70%.

Начиная с 2024–2025 годов подход к структурированию BTS-договоров начал меняться. Раньше в договоры закладывали фиксированное повышение аренды на 4–7% в год. Сейчас все чаще включают:

• возможность пересмотра ставки каждые три-пять лет по рыночным аналогам;
• гибридные индексы: не индекс потребительских цен (ИПЦ), а микс из ключевой ставки ЦБ + инфляции + индекс складских ставок, ИПЦ + 3% и пр.;
• не линейный рост ставок, а дифференцированный: +5% в первые три года, +8–10% в следующие с возможностью приведения ее к среднерыночным значениям на пятом году.

Что учесть при выборе объекта

1. Обратите внимание на зоны развития реального сектора.

Раньше «сильные» направления определялись близостью к МКАД и загруженностью трасс. Сегодня критичнее потенциал промышленного кластера. Рекомендую фокусироваться на локациях с устойчивым дефицитом складских площадей: юго-запад и северо-запад Подмосковья (вакантность 0,1%), юг (0,9%) и запад (1,2%). В этих зонах минимальный ввод новых объектов сочетается с высоким спросом со стороны ретейла и дистрибуционных компаний.

Отдельного внимания заслуживают объекты в пределах МКАД: вакантность близка к 0%, а спрос остается высоким.

2. Проверьте, есть ли в объекте надежный якорный арендатор.

Ключевой критерий — принадлежность к реальному сектору с устойчивой логистикой: производители (пищевая промышленность, фарма, стройматериалы), FMCG-дистрибьюторы («Магнит», «Лента», «X5»), гослогисты («Почта России», СДЭК, «Деловые Линии») — их цепочки поставок не подвержены волатильности.

Повышенные риски несут онлайн-ретейлеры без устойчивой прибыли, «импортозаместители» без собственного производства, стартапы с внешним финансированием. Такие арендаторы могут сократить занимаемую площадь или вовсе отказаться от части помещений, если рыночная ситуация изменится.

Проверяйте не только выручку, но и долю собственных поставок, наличие long-term-контрактов с поставщиками/розницей, структуру закупок.

Помните: спецификация под арендатора — это не плюс, а ограничение ликвидности. В 2022–2023 годах BTS-объекты часто строились с уникальными решениями. Это осложняет поиск новых арендаторов. Идеальный BTS в 2025 году — с «гибкой спецификацией»:

• высота 10 м и более;
• нагрузка 5 т/кв. м (стандарт);
• возможность демонтажа инженерных решений (например, холодильных камер);
• зонирование без несущих перегородок.

3. Оцените договор аренды как инвестиционный инструмент.

Если договор предусматривает фиксированную ставку и запрет на досрочный выход — это ограничение. В условиях, когда рыночная ставка растет на 10–15% в год (light industrial +16% за год), вы можете терять до 25–30% чистого операционного дохода (NOI) уже к третьему году.

Что искать:

• условие о том, что на третьем году ставка аренды пересматривается с привязкой к рынку (например, «по медиане по локации, но не ниже ИПЦ + 3%»);
• автоматический переход к triple net после двух лет;
• наличие пункта о субаренде части площадей.

Что заложить в модель:

• capex на переформатирование, например в light industrial;
• период заполнения объекта арендаторами (в зонах с вакантностью менее 1% — 2–5 месяца, тогда как в «перегруженных» зонах — 8–10 месяцев);
• потенциал роста ставки после переформатирования до среднерыночных значений.

Light industrial — «тихий лидер»

Минимальные инвестиции в Подмосковье: от 120 млн до 500 млн руб. Площадь отдельных блоков варьируется от 300 кв. м до нескольких тысяч квадратных метров, что делает их востребованными у малого и среднего бизнеса, особенно у производственных и дистрибьюторских компаний.

Объекты формата light industrial отличаются высокой гибкостью: в них можно организовать небольшое производство, склад, логистический узел, офисные зоны или шоурумы.

Спрос на такие объекты остается устойчиво высоким, что отражается на ценах: средняя арендная ставка в этом сегменте — 14,3 тыс. руб. за 1 кв. м в год (triple net, без НДС) — на 16% выше, чем годом ранее, и заметно превышает ставки по крупноформатным складам класса A (около 12,3 тыс. руб. за 1 кв. м в год). Эта разница объясняется дефицитом качественных компактных помещений в пределах ближнего Подмосковья и внутри МКАД, где сосредоточена основная целевая аудитория. При этом стоимость продажи таких объектов также растет: на сегодня она достигла 120,8 тыс. руб./кв. м (без НДС), что говорит о высокой инвестиционной привлекательности формата.

Для частных инвесторов сегмент дополнительно привлекателен за счет относительно низкого порога входа: вложения сопоставимы со стоимостью квартиры. При этом срок окупаемости короче: порядка семи-восьми лет в высокодоходных локациях (например, Новая Москва, Домодедово, Щербинка) против 12–25 лет. Доходность — 9-12% годовых

Можно приобрести блок на этапе строительства, это обеспечит прирост в стоимости до 30–40% к моменту его завершения.

Объекты light industrial имеют и другие преимущества по сравнению с крупноформатными складами (big box). Обычно они строятся в черте города или неподалеку, что удобно для сотрудников и клиентов компаний-арендаторов.

Конструктивные особенности зданий позволяют организовать отдельный вход и индивидуальный подъезд. Развитая инженерная и цифровая инфраструктура повышает привлекательность для высокотехнологичных компаний. Все это расширяет круг потенциальных арендаторов, позволяя инвестору иметь стабильный и предсказуемый доход.

На рынке Московского региона сохраняется дефицит качественных площадей класса A в формате light industrial. Хотя по итогам трех кварталов 2025 года введено 938 тыс. кв. м, что незначительно превышает ввод трех кварталов 2024 года (по данным IBC), спрос продолжает опережать предложение, особенно в зонах «последней мили» — внутри МКАД и в ближнем Подмосковье.

Если тенденция сохранится, к концу 2026 года совокупный объем предложения в сегменте light industrial может достичь 1,1–1,2 млн кв. м, что позволит частично закрыть дефицит и сбалансирует рынок. Однако при текущих темпах поглощения (по результатам первого полугодия 2025 года закрыты сделки на 630 тыс. кв. м) и высокой арендной премии (+16% год к году, до 14,3 тыс. руб. за 1 кв. м в год) даже такой прирост предложения вряд ли приведет к избытку, скорее к переходу к устойчивому, но все еще «теплому» рынку арендатора, и останется наиболее привлекательным для инвесторов.

Что учесть при выборе объекта

1. Cделайте ставку на районы с устойчивым дефицитом.

Наиболее востребованы объекты в пределах МКАД и ближнем Подмосковье (до 15 км от границы Москвы), особенно на западных, южных и северо-западных направлениях, где вакантность минимальна (менее 0,1–0,9%), а спрос со стороны производственных и дистрибуционных компаний остается высоким.

2. Оцените транспортную доступность.

Cмотрите на доступность не только для логистики (близость к МКАД, М-1, М-3, М-10), но и для сотрудников — наличие остановок общественного транспорта, ж/д станций или удобных съездов с крупных трасс. Именно такие локации обеспечивают минимальные простои при найме персонала и максимальную гибкость в использовании помещения — от шоурума до мини-производства.

3. Проверьте техническую гибкость объекта.

Поскольку в light industrial часто сосуществуют склад, офис, производство и розничная зона, инженерная и конструктивная гибкость — обязательное условие.

Хотя в России пока нет обязательного стандарта для light industrial, уже существуют Методические рекомендации по классификации объектов light industrial, разработанные профессиональным сообществом. Опирайтесь на эти рекомендации при оценке проекта.

4. Отдайте предпочтение объектам со сроком строительства от полутора лет.

При текущих темпах роста стоимости строительства и цен на активы строительство дольше 24 месяцев может привести к снижению IRR на 3–5 п.п. Оптимальный горизонт — 12–18 месяцев, что позволяет войти в рынок на пике спроса и избежать перегрева предложения.

5. Рассматривайте управление комплексом не как техническую деталь, а как ключевой элемент привлекательности.

Успешные LI-парки (например, складской комплекс Light Industrial «Парк Весна» в Домодедово, Industrial City — Коледино и промышленный парк Сенькино) в 90% случаев работают под единой профессиональной управляющей компанией. Это создает эффект «кластера»: арендаторы ощущают себя частью бизнес-среды. В условиях роста предложения именно качество управления и сервиса станет тем самым «невидимым активом», который обеспечит высокую поглощаемость, низкую текучесть арендаторов и премиальные ставки (14,3 тыс. руб. за 1 кв. м в год, на 16% выше, чем по крупноформатным складам (big box).

Инвестиции в качественные объекты light industrial — это сбалансированная стратегия: высокая доходность, устойчивый спрос и окупаемость в горизонте 7–9 лет. На фоне насыщения рынка крупноформатных складов именно этот сегмент остается одним из самых устойчивых.

Материал носит исключительно ознакомительный характер: Мы не несем ответственности за результаты инвестиционных решений, принятых на основе указанных данных

Автор: Арина Матвеева, партнер практики «Недвижимость» консалтинговой компании Neo.